Vred. Antwerpen 12 5 januari 2018 zp
Appartementsrecht - burenhinder - lichten en zichten - voorafgaande toelating - weigering regularsatie : rechtmatigheid?
Eisende partij is eigenaar van het appartement op de eerste verdieping (nr. 1.1) van het appartementsgebouw (...)
Verwerende partijen (...) zijn eigenaars van het appartement op het gelijkvloers in voormeld appartementsgebouw (...)"
Laatstgenoemde partijen hebben tevens het uitsluitend privatief genot en gebruik van de tuin achteraan (tuin kavel 1) en van de ondergrondse berging 01, op last van onderhoud ervan.
Eisende partij op haar beurt heeft het uitsluitend privatief genot en gebruik van het balkon achteraan, de ondergrondse berging 02 en de tuinstrook kavel 2.
(...)
Bij aankoop van het gelijkvloers appartement is de tuin van kavel 1 slechts omheind met een draad van 1,20 meter hoog.
Met e-mail van 13 september 2016 lichten verwerende partijen (...) de overige mede-eigenaars (en ook de buren) in dat zij een nieuwe omheining zullen plaatsen rondom de achtertuin (...)
dat aan de huidige constructie (draad) niets zal worden aangepast met uitzondering van de tuinpoort die op een later tijdstip zal vervangen worden door een deur.
In oktober 2016 wordt een nieuwe omheining geplaatst (...) , zijnde panelen in antracietgrijize sierbeton met een hoogte van 2,00 meter (en na ophoping van de tuin: 1,80 meter). Deze afscheiding wordt geplaatst op de grond van kavel 1.
Per schrijven van 26 oktober 2016, na uitvoering van de werken, laat eisende partij weten dat zij verrast is door de materialen die gebruikt zijn alsook door de hoogte van de afsluiting. Tevens wordt aangegeven dat het aantrekkelijker zou zijn indien de afsluiting aangekleed wordt met groenblijvers.
(...)
Omdat partijen elk bij hun standpunt blijven, laat eisende partij (...) dagvaarding betekenen aan verwerende partij(en).
(...)
3. BEOORDELING
Eisende partij vraagt de verwijdering van de betonnen omheining op grond van volgende middelen:
1. De geplaatste omheining zou zijn geplaatst met miskenning van de wettelijke bepalingen inzake mede-eigendom en de bepalingen van de basisakte van het appartementsgebouw.
Het staat in huidig geschil niet ter discussie dat de tuin (kavel 1) deel uitmaakt van de gemeenschappelijke delen van een appartementsmede- eigendom. Dit blijkt uit de beschrijving van de gemeenschappelijke delen in artikel 6 van de basisakte van het appartementsgebouw.
De gemeenschappelijke lasten van de respectieve tuintjes vallen daarentegen uitsluitend ten laste van de eigenaars van het appartement die en het genot van hebben (artikel 7 basisakte).
Gemeenschappelijke delen en gemeenschappelijke lasten zijn van elkaar te onderscheiden.
Evenmin staat ter discussie dat betreffende deze tuin (kavel 1), een privatief en exclusief gebruiksrecht is verleend aan de eigenaars van het gelijkvloers appartement (...)
In huidig geschil dient vastgesteld dat in de statuten van het appartementsgebouw is bepaald dat het gebouw, overeenkomstig artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek, uitdrukkelijk werd onttrokken aan de toepassing van de wettelijke bepalingen inzake appartementsmede- eigendom (zie ook notarièle aankoopakte van 29 oktober 2015, bladzijde 6°).
Aldus dient te worden teruggevallen op de bepalingen van artikel 577-2, § 1 tot § 8 van het Burgerlijk Wetboek.
Eisende partij stelt dat verwerende partij en de vrijwillig tussenkomende partij een aantal bepalingen inzake mede-eigendom zouden miskennen, meer bepaald artikel 577-2, §6 van het Burgerlijk Wetboek.
Dit artikel stelt dat wie slechts eigenaar is voor een onverdeeld deel van het goed (in dit geval: tuin), daarop geen zakelijke rechten tot stand kan brengen zonden de medewerking van de andere mede-eigenaars.
Ook artikel 8.1 van de basisakte vereist dat beslissingen aangaande het beheer van de gemeenschappelijke zaken (waaronder tuinen), dienen te worden genomen met een meerderheid van drie-vierden.
De vrederechter is van oordeel dat in dit geval de vervanging van een bestaande omheining (door panelen in sierbeton) valt onder het beheer van de gemeenschappelijke zaken.
Uit geen enkel stuk blijkt dat verwerende partij (...) voor de geplaatste panelen instemming hebben verkregen van de overige mede-eigenaars om de betrokken antracietgrijze sierbetonnen panelen in hun tuin te plaatsen.
Enige impliciete instemming (...) kan ook niet worden afgeleid (...)
Doordat eisende partij voor 333/1000sten mede-eigenaar is in de appartementsmede-eigendom blijkt dat alleszins geen 3/4 meerderheid van de mede-eigenaars akkoord is met de gewijzigde omheining naar sierbetonnen panelen.
Gelet op dit gegeven, komt het ingeval van onenigheid tussen mede-eigenaars toe aan de vrederechter om te oordelen of de weigering van eisende partij (als mede-eigenaar) in dit geval onrechtmatig is geweest. Voor beoordeling van dergelijk conflict is in elk geval vereist dat alle mede- eigenaars in de procedure betrokken worden om hun respectieve standpunten te kennen, dit gelet op het gebrek aan vereniging van mede- eigenaars inzake. Dit is het logische gevolg van het dwangbestuur betreffende de gemeenschappelijke delen in de mede-eigendom: bij elke daad van beheer of beschikking hebben alle mede-eigenaars inspraak (art. 577-2, § 6 van het Burgerlijk Wetboek) ingeval het niet om een daad van behoud of voorlopig beheer gaat in de zin van artikel 577-2, § 5 laatste lid.
(...)
Nu het vaststaat dat de meerderheid van mede-eigenaars niet akkoord is met de (...) geplaatste omheining, dient te worden onderzocht of deze weigering in dit geval onrechtmatig is.
Daarom worden de overige door eisende partij aangehaalde argumenten hierna nader onderzocht.
2. Door het plaatsen van de nieuwe omheining zouden de perceelgrenzen eenzijdig gewijzigd zijn.
(...) niet afdoende bewezen.
3. De geplaatste betonnen muren zouden zorgen voor burenhinder,
Inzonderheid het wegnemen van van zonlicht uit de tuin kavel 2 (waarvan eisende partij het exclusief privatief gebruiksrecht heeft).
(...)
Wat de eerste twee betonnen muren betreft, wordt enkel gesteld dat deze betonnen omheining niet mooi oogt. Deze muren nemen geen zonlicht weg, noch creëren zij een bijkomende schaduw.
In de omgeving is geen sprake van enige harmonie wat betreft de tuinafsluitingen. (...) Het is dan ook niet bewezen dat mede-eigenaars (...) geen zorg hebben gedragen voor het ordelijke en esthetische uitzicht van het gebouw.
De gevorderde verwijdering van deze 2 muren, louter omdat (...) de sierbetonnen panelen niet zo mooi vinden, is onrechtmatig.
Het argument van eisende partij dat de betonnen omheining het uitzicht ontneemt op het groen uit de omgeving van op het balkon van zijn appartement, weegt niet op tegen de privacy die (...) beogen met het plaatsen van de betonnen omheining in sierbeton ten aanzien van hun buren links en rechts.
De weigering is onrechtmatig en de eis tot verwijdering van deze 2 muren ongegrond, temeer deze 2 muren ook een afsluiting inhouden van het kavel (...)
Anders is het gesteld met de eis tot verwijdering van de betonnen scheidingspanelen van 2 meter die werd opgericht nabij de perceelgrens tussen de kavels (...)
Terecht laat eisende partij gelden dat deze betonnen constructie een schaduw werpt in de tuin van eisende partij en het zonlicht vermindert (nu en vroeger enkel een draad tussen de kavels stond van 1,20 meter hoog). (...) , is wel degelijk sprake van verminderd zonlicht en toegenomen schaduw, zoals blijkt uit de voorgebrachte stukken (foto's (...)). Het is niet omdat een tuinkavel noordelijk georienteerd zou zijn, dat hieruit af te leiden is dat de tuinkavel nooit zonlicht heeft (...). Bij avondzon houdt de omheining van 2 meter zonden enige twijfel in belangrijke mate zonlicht tegen.
(...) ingeroepen recht op privacy ("inkijk") geeft hen geen absoluut recht om eigenzinnig en zonden enig voorafgaand overleg met de overige mede- eigenaars een betonnen sierpaneel van 2 meter hoogte tussen de kavels in te plaatsen. Het recht op privacy is in huidig geschil trouwens relatief, nu de appartementen van de overige mede-eigenaars sowieso ook uitkijken op alle tuinkavels (...)
Goed nabuurschap en een goede verstandhouding tussen mede- eigenaars vereisen dat voor dergelijke ingrijpende verandering van omheining, met repercussies voor de overige mede-eigenaars/buren voorafgaandelijk overleg wordt gepleegd.
Zoals hoger aangehaald, is dit niet afdoende gebeurd (...)
De tuin van eisende partij is niet al te groot zodat elke verhoging van omheining een enorme invloed heeft op zowel de gezondheidstoestand van de tuin als het welbevinden van eisende partij (of diens huurder) (minder zonlicht, meer schaduw, donker uitzicht).
Het privatief genotsrecht (...) wordt onbetwistbaar verstoord door deze muur in betonnen sierbeton tussen de kavels (...)
Artikel (...) van de basisakte stelt dat de eigenaars bij het gebruik van hun kavel dienen te zorgen voor beperking van alle vormen van burenhinder.
Het komt aan partijen toe gezamenlijk te beslissen welke omheining tussen deze twee kavels de goedkeuring wegdraagt van alle mede- eigenaars, rekening houdende met de beoogde privacy enerzijds en de evenwichtsleer tussen de kavels anderzijds. Net zoals dit nodig zal zijn voor alle overige (vaste) constructies die op de gemeenschappellike tuingrond worden geplaatst, waarvan een mede-eigenaar het exclusief genots- en gebruiksrecht heeft.
De eis tot verwijdering van dit stukje muur is gegrond. (...)
4. De geplaatste omheiningen zouden zijn geplaatst met miskenning van de geldende bouwcode en van de stedenbouwkundige voorschriften die gelden in (...)
In welke mate de geplaatste omheining van de twee muren (...) in strijd zou zijn met de geldende bouwcode wordt niet verduidelijkt door eisende partij.
Het argument kan dan ook niet worden bijgetreden.
Hasselt 09.02.2024 [CLaBOTS 1893]